O Ministério Público da Bahia (MP-BA), por meio da 5ª Promotoria de Justiça de Camaçari, recomendou ao Condomínio Busca Vida que observe integralmente as regras urbanísticas estabelecidas pelo município de Camaçari e deixe de impor parâmetros próprios ao empreendimento Condomínio Horto Busca Vida.
A Recomendação (02/2026), publicada nesta terça-feira (25), assinada pelo promotor de Justiça de Urbanismo e Meio Ambiente Luciano Pitta, também foi direcionada, no que couber, à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente de Camaçari (Sedur).
Como começou o imbróglio
O procedimento teve origem em representação apresentada pela Naturalle Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., relativa à implantação do empreendimento Condomínio Horto Busca Vida nas glebas 19-B e 19-C, localizadas no Distrito de Abrantes, em Camaçari, dentro do Condomínio Busca Vida e da Área de Proteção Ambiental Joanes-Ipitanga.
Segundo a recomendação, o empreendimento recebeu licenciamento do município por meio da Sedur, incluindo Consulta Prévia de Viabilidade, Licença Ambiental Simplificada, autorização para supressão de vegetação, alvarás de terraplanagem, demolição e construção, além da aprovação do projeto urbanístico. O documento registra ainda a preservação integral de uma Área de Preservação Permanente de 9.894,29 metros quadrados em uma gleba de 211.051,97 metros quadrados.
De acordo com o MP-BA, pareceres da Procuradoria-Geral do Município e da Sedur atestaram a validade dos atos administrativos e o enquadramento urbanístico da área. Conforme registrado na recomendação, após revisão do procedimento de licenciamento, não foram identificadas irregularidades ou inconsistências.
Um dos pontos centrais da controvérsia envolve uma taxa de ocupação de 20% prevista em instrumento firmado entre o Condomínio Busca Vida e a Naturalle. O condomínio sustentou que o percentual decorreria de uma “metodologia de cálculo” pactuada no Termo de Acordo e Compromisso nº 02/2026 e que coexistiria “harmonicamente” com o índice de 40% aprovado pela Sedur para as frações individuais de propriedade.
Na avaliação registrada pelo Ministério Público, o índice de 20% teve como referência o chamado “Plano Diretor CBV/2001” e uma classificação ambiental anterior da APA Joanes-Ipitanga, e não ato administrativo municipal vigente. A recomendação aponta que os parâmetros reconhecidos pela Sedur para a Zona de Desenvolvimento da Costa 2 estabelecem índice de ocupação de 40%.
O MP-BA também registrou que a autonomia condominial permite a adoção de regras internas relacionadas à convivência, segurança, preservação patrimonial, uso das áreas comuns e padronização arquitetônica, mas considerou que essa autonomia não confere competência para estabelecer ou fazer prevalecer parâmetros urbanísticos diferentes dos definidos pela legislação municipal ou pelos órgãos públicos competentes.
Recomendação do MP-BA
O Ministério Público recomendou que o Condomínio Busca Vida cumpra os regramentos do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Sustentável de Camaçari e se abstenha de impor ao Condomínio Horto Busca Vida a taxa de ocupação de 20% ou qualquer outro parâmetro urbanístico diferente daqueles estabelecidos pelo município.
O documento também orienta o Condomínio a não criar obstáculos ou condicionantes, inclusive por meio de sua Comissão Técnica, ao andamento de empreendimentos autorizados pelo município mediante licenças e alvarás regularmente expedidos.
A recomendação ressalva a atuação interna da comissão em questões de convivência condominial, estética e compatibilidade com a infraestrutura comum, desde que não envolva a exigência de parâmetros urbanísticos divergentes dos municipais.
À Sedur, o MP-BA recomendou a adoção de entendimento uniforme para que convenções, deliberações condominiais ou outros instrumentos privados que estabeleçam índices urbanísticos diferentes dos previstos no PDDU-S e na legislação municipal não sejam considerados vinculantes para a administração pública nem utilizados como condição para licenças, alvarás, habite-se ou para o andamento de obras regularmente licenciadas.
O Condomínio Busca Vida terá prazo de dez dias corridos, contados do recebimento da recomendação, para informar à Promotoria de Justiça se acatará ou não as medidas indicadas e apresentar as providências adotadas. Para a Sedur, o prazo estabelecido é de 30 dias corridos.
